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Une prescription réduite à 5 ans pour les charges de copropriété Maintenant, c'est le délai de droit commun défini par l'article 2224 du Code civil qui reçoit application. La prescription a été réduite à 5 ans pour nombre d'actions. Mais attention, ce délai de 5 ans ne va pas toujours s'appliquer. Ainsi, pour des charges de copropriété de 2011, on pourrait penser que le syndic a jusqu'au 24 novembre 2023 pour engager la procédure (soit 5 ans à compter de la loi ELAN). Or, dans cette situation, il faut tenir compte de l'ancienne législation qui limitait à 10 ans la prescription et aussi de l'article 2222 du Code civil (en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure). Inversement, pour des charges de 2015, même si la loi prévoyait une prescription de 10 ans, compte tenu de la loi ELAN, le syndic devra saisir le tribunal avant le 24 novembre 2023.
Baux soumis au Code civil La prescription est celle prévue par l'article 2224 du Code civil, qui dispose: « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Prescription charges locatives: qu'est-ce que la révision de charges? Lorsque vous donnez à bail un logement ou que vous devenez locataire, deux possibilités existent en matière de charges: le forfait et la provision. Le forfait équivaut à une somme définitive payable chaque mois au titre des charges locatives. Les charges locatives payées par le bailleur au delà du montant du forfait restent donc à sa charge. La provision sur charges correspond à une somme payable chaque mois selon une somme déterminée par avance. Une fois par an, le bailleur effectue ce que l'on appelle une régularisation des charges locatives. Il compare le montant réglé au montant exigible de charges grâce à l'établissement des comptes définitifs.
La prescription se définit comme la perte d'un droit du fait de l'écoulement d'un certain laps de temps. Par principe, l'action se prescrit par cinq ans (article 1224 du Code civil); par exception, le non-paiement des charges de copropriété se prescrit par dix ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Pour le dire autrement: le Syndicat des copropriétaires n'a plus le droit de solliciter le paiement des charges dues s'il ne le fait pas dans les dix ans de leur exigibilité. En l'espèce, les clients d'Antoine CHRISTIN – copropriétaires – étaient assignés en justice par leur Syndicat des copropriétaires en 2016 au motif qu'ils n'auraient pas réglé certaines charges de copropriété de 2010. Leur avocat a alors soutenu: que le Syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve que les sommes demandées étaient des charges de copropriété (prescription de 10 ans); que, par conséquent, l'action du Syndicat des copropriétaires était prescrite (car initiée plus de 5 ans après la date d'exigibilité).
Ce délai de 5 ans s'applique également au copropriétaire qui a payé trop de charges et qui voudrait les récupérer. Tout comme aux litiges entre copropriétaires (demande à un copropriétaire de respecter la destination de l'immeuble, les actions visant à la démolition d'un ouvrage). D'autres prescriptions applicables selon la nature des actions Pour contester une assemblée générale ou une résolution d'assemblée générale, le délai est toujours de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. A ce jour, la jurisprudence considère toujours que pour faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété, l'action est imprescriptible. Dans le cas d'appropriation de parties communes, la prescription est de 30 ans. Quelques rappels Les juges ont un pouvoir souverain de qualification des actes ou des actions (personnels ou réels) et que de là découlent les prescriptions. L'envoi d'un courrier recommandé n'interrompt pas la prescription. Seule la délivrance d'une assignation a cet effet.
La charge de copropriété est attachée à la personne du copropriétaire, sous le régime d'une prescription décennale. Le propriétaire suivant n'est tenu que des charges appelées à compter de son arrivée (mais qui peuvent avoir été décidées avant). L'attachement de la charge ASL au bien immobilier est trop souvent oubliée en cas de faillite ou d'insolvabilité irrémédiable. En toute logique, les ASL ou AFUL devraient appeler leurs charges indépendamment des syndicats de copropriété, par des appels distincts. Cependant, la jurisprudence hésite à appliquer sévèrement ce principe lorsque les charges sont contestées. En effet, le rejet des demandes de charges formulées à l'encontre d'un immeuble entier peut bloquer le fonctionnement de l'ensemble immobilier. Les juridictions ne manquent pas d'utiliser l'absence de réaction de la défense sur la question de l'appartenance du syndicat à l'ASL ou AFUL. Un arrêt de la Cour de cassation du 1er décembre 2009 valide ainsi la condamnation d'un syndicat de copropriété au paiement de charges d'une ASL, au motif que l'appartenance du syndicat à l'ASL n'avait pas été contestée.
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